房贷利率下调到4.25%，我仍然说没诚意，不好使

01

现有放松政策，很难奏效

我们最近确实能看到，这个楼市的政策又开始高密度的调整，和去年的调整完全是反着来，短短半个月，已经下调了3次利息，现在首套房贷款利率已经低至4.25%，上一次触及这个利息，还是2015年。

今天，部分城市和区域，首套房首付比例下调至20%，二套首付比例30%，熟悉这个配方吗？

周三我上广播节目，主持人问对最近的放松政策怎么看?

我说目前的楼市调控放松，很难对楼市现有的情况有本质的改变，利率从5.2调到4.9，能有多大的影响!（周三的时候利率还是4.9%，周四降到4.4%，周五降到4.25%）

我说我们要用一个大周期的角度来看待这个事情，上一轮房产调控放松，是2015年，那个时候是什么政策？

几乎全放开，没有套数限制，没有户籍限制，贷款利率4.2，低首付，还分期

就那样，也是用了差不多1年半的时间才把楼市给拉起来。现在说实话，距离2015年的政策，还有很长的路要走。

同时我们现在也要注意另一方面，我们现在的经济环境和2015年有本质的不同。

2015年，GDP增速6.9%，国际环境也比现在友好，我们内部，经济也有活力，人们有干劲，消费信心很充足。

不知道大家还有没有印象，当时天猫双11，成交数据年年创新高，现在看来，好像是上一个时代的事情。

所以楼市被拉起来是楼市政策和经济环境两者相叠加的效果。

那2022呢，外围受限，内部经济的也差很多，全年经济目标5.5%，而上半年又没有完成，在这种情况下，想简简单单松松阀门，是很难对楼市现在的情况有本质的改变的。

说实话，把这些放到在广播里说，很是大胆。但我觉得既然我上了一个能够影响人的大众媒体，单纯的作为一个正直的人，怀着很朴素的夙愿，也是应该说一些实话的。

上篇文章《你的困难，我看不见》，有朋友说看不懂，其实就是写的比较隐晦：大意是下面的经济情况已经很困难了，上面不行动是不是因为数据反馈不到？

看到了不行动是一回事，看不到真实数据，是另一回事情呀！

还好，我们的体系总体还是高效的，从这几天的调整来看，上面确实意识到了。

02

降息周期

主持人又问，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为lpr减20个基点，二套住房下限扔按加70个基点执行。这个对我们买房会有哪些影响？

我当时直接上了猛料，我说利率还有进一步下调空间，因为我们进入到了一个降息的周期。

这种下调政策，反映出来两方面的问题，很尖锐：

一是虽然咱们房贷刚刚进行了lpr转化，那现在可以看出：

lpr仍然不是市场化的利率，因为它还需要用一个行政化的加点进行配合。

如果lpr完全市场化，那当大家贷款意愿不足时，或者市场上新增贷款变少时，它的利率会迅速做出调整，赶快降低，让大家多贷款，但是它没有调整，它的调整的速度还不及行政化的加点来的快。

所以lpr，尤其是5年期lpr、目前看，没有发挥它当时设立时被期许的市场化利率调节的作用，这就导致它也无法反映出来当前市场对于资金的渴求程度或者说是市场上资金的丰裕程度。

价格信号，丢失了。

举个例子，就比如说我们买猪肉，猪肉价格高了，那就说明吃猪肉的人多了，存栏猪变少了；

猪肉价格低了，说明买的人少了，养的人多了。

价格信号的变化可以指导生产者下一步是增产还是减产，但是如果猪肉价格恒定，那我们就不知道当前存栏猪是多还是少，如果猪已经很少了，但是价格还没有涨，养殖户可能会产生误判，觉得市场上猪还是太多 ，他要进一步减产，那大家就吃不上肉了。

第二点，咱们现在从加基点70到减基点20，利率迅速变化，这说明高利率不是这两天才出现的事情，

事实上，在过去的两年里，利率一直都是偏高的，

我们的房贷是5年lpr（4.6%）加点70是5.3%，而一年lpr是3.8，这里面有个很大的差，购房者，在过去的两年里，硬抗了1.5的差，现在经济一降速，发现扛不动了。

在新的经济环境下，要有新的金融配套，这叫新常态，经济增长8%时，5.5%的利率没问题，经济增长只有5%的时候，4.4%的利率还是太高了。

所以利率还有下调空间，而且越早调整越有利。

没想到，上面比我还急，今天调成了4.25%

但是，这仍然不够。

03

现在能不能买房

我继续说，现在适不适合买房？适合，

房价已经到位，尤其是我们研判的房子，价格都是很稳定的，在过去两年，房价波动很大，但是有些小区，价格就是很稳固，不降返涨，所以买房，精准选筹，买好房，只要性能价格相匹配，就没有问题。

但我们刚才说到的利息，是一个很大的问题。

有很多朋友问我，一修老师，你一直都说现在适合买房，那我问你，我现在4.9%利率买房，买完之后变成4.4%怎么办？我都没法回答这个问题，你说我能怎么回答？人家买完之后，新增贷款降息了，存量又不变，人家会说一修你这坑人啊！

所以我觉得银行真的要想清楚，你不能5.8%割一波，5.6%割一波，5.2%割一波，4.9%割一波，4.6%再割一波，这不是卸磨杀驴吗？

存量房贷才是这个市场上的主体，老人不安抚好，新人会怎么看你？毕竟，新人进来，也成了老人……

谁还没上过小学呢！

END