房地产开发项目建议书（关于房地产业发展的建议）

网友提问：房地产开发项目建议书（关于房地产业发展的建议）
优质回答：为了稳定和更好的引导房地产市场的发展，可提出哪些建议？，下面是洞鉴财经v给大家的分享，一起来看看。

房地产开发项目建议书

文|春尽安
编辑|文知远
自2003年土地“招拍挂”制度实施以来，城市房价非合理性上涨的背景下，不断出台和更新的相关房地产调控政策是否能够有效缓解城市房价对创新能力发展的不利影响。
一、房地产调控政策的发展历程分析住房分配货币化制度实施以来，我国房地产市场发展迅速，逐渐成为新的经济增长点，全国商品房价格也因此不断攀升，尤其是一线城市和新一线城市。
例如，北京市和深圳市2020年的商品房价格分别是2003年的接近8倍和9倍，武汉市和合肥市的房价也增长了接近6倍。
2008年遭遇全球性金融危机导致经济下滑之后，中央政府的4万亿投资在促使经济回暖的同时也再次刺激了房地产市场的发展，城市购房热度再次活跃。
部分城市出现了房价过高，房价上涨过快等问题。
为了抑制住房的投机性需求和防止房价的不合理上涨，2010年4月国务院首次提出城市商品房的“限购”政策。
随后在9月份又出台了“新国八条”，地方各级政府开始积极落实相关政策，截至2011年第四季度，全国共有46个城市出台了不同程度的商品住房“限购”政策。
然而伴随着2014年6月呼和浩特市限购政策的解除，在国家“去库存”的压力下，其他城市陆续放开限购，到2015年1月，全国有41个城市均取消或放松了对城市住房购买的管制。
但是随着部分城市房价在2015年和2016年出现二次暴涨，第二轮房地产市场调控政策再次兴起。
与第一轮调控政策不同的是，此次对房地产市场的调控除了将限购作为主要手段以外，还辅以限售、限价、限贷等调控手段。
从2016年第三季度开始，部分房价增速较快的城市相继出台了不同的房地产调控政策，主要手段除了重启限购之外，还包括限价，即规定商品住房价格的涨幅；
限贷，即对住房公积金贷款的额度，非首套住房购买的首付及贷款额度进行限制；
限售，主要是限制除自住需求之外的其它新购住房获得产权后进行再次交易的时间，不同城市的政策强度不同。
主要包括2年、3年和5年，这一调控手段可能会影响二手房市场的供需平衡。
截至2019年1月，实施房地产调控政策的城市已达60个。
尽管各城市出台的相关政策具有差异，然而，房地产调控的根本目标在于遏制投机，遏制房价异常上涨，促进楼市健康发展。
因此在梳理了我国2010年“限购”政策出台以来房地产调控政策的基础上，利用地级市数据对房地产调控政策的有效性进行分析。
根据房地产市场化改革以来全国商品房价格的变化趋势，并结合政策出台的时间，发现以下几个特征事实。
（1）1998年房地产改革以来至2002年，房价一直呈现平稳的上涨趋势，没有出现明显高速上涨的趋势；
（2）2002年，土地实施“招拍挂”制度，地方政府成为土地市场的一级垄断方，房价水平相较于2002年之前，有比较明显的提高，2008年金融危机发生导致房价短暂回落。
（3）金融危机之后，中央释放4万亿刺激经济发展，导致房地产市场再度活跃，房价开始出现非合理性上涨。
因此2010年国务院分别在4月和9月两次提出房地产市场的住房限购政策，直至2011年第四季度，全国共有46个城市先后出台了不同程度的城市住房限购政策。
2010年之后，商品住房的价格的高速发展现象较2009年相比得到了一定的缓解，但并没有改变城市高房价的现象。
（4）2014年，多数城市因“去库存”的压力而取消了限购，但这一举动导致住房价格再次出现非合理性上涨，2016年中央经济会议首次强调“房子是用来住的，不是用来炒的”。
因此，多元化打击楼市投机行为的调控政策陆续出台。
2010年以来房地产调控政策出台的城市与时间的基础上，重点考察城市限购政策与城市限售政策对“房价-城市创新能力”关系的调节效应。
二、住房限售政策的调节效应研究在对传统的限购政策进行分析的基础上，对我国第二次调控中的“限售”政策进行了研究。
第二轮楼市调控措施包括限购、限价、限贷、限售等，尽管其目的都是为了抑制供求失衡而抑制楼市价格的进一步攀升。
但“限售”政策是指通过限制居民购买的满足住房需求之外的房子进行再次交易的时间，从而打击住房市场的投机需求。
但值得注意的是，这种调控方式有可能减少二手房市场的供给，从而反向推动新房市场的刚性需求量。
城市高房价现象不是阻碍城市创新发展的主要因素。
可能的原因在于2016年之后多样化城市房地产调控政策的出台有效遏制了城市房价的上涨，抑制了投资者对城市房地产相关行业的投资预期。
因此继续探究住房“限售”政策对城市房价-创新关系的调节效应没有太大的意义，而房价增速可能是影响投资者预期的重要因素。
三、政策建议表明虽然城市房价与创新发展水平之间的关系虽然在时间和去上存在异质性，但总体上城市高房价是不利于城市创新能力水平的提升的。
同时相关的房地产调控政策在调控城市房价水平和增速以及“房价-城市创新能力”之间的关系上能力是有限的。
为了稳定和更好的引导房地产市场的发展，同时提升城市科技创新能力水平，促进经济的可持续发展，提出了以下政策建议：
（1）因地制宜，合理调控房价。
房价上涨短期内会拉动经济增长，但会损害城市的长期创新发展；
特别是对于东、中部地区房价已经处于高位的城市，政府应高度重视房地产行业的快速膨胀。
一方面加大土地供应，另一方面合理引导市场、减少市场投机，避免房价的快速上涨；
对于西部地区经济发展水平相对较低的城市，房价尚未成为阻碍创新的关键因素，应更加注重完善基础设施建设与培育创新主体。
并在发展过程中制定土地供应与房地产市场发展的长远规划，实现房价、经济增长与创新的良性互动。
（2）因城施策，弱化关键传导渠道的负向效应。
对于东部城市，房价抑制城市创新能力的关键传导渠道是人才资本，应加强引才政策力度，解决急需人才“立身安家”的后顾之忧；
对于中部城市，在财政预算约束缓解背景下应注重加大政府科技支出强度，利用政府投资杠杆作用，有效抵消房地产价格上涨对公司研发投资的挤压作用；
另一方面注重提升居民消费水平，培育新产品市场；
对于西部城市，首要任务是提升经济发展水平，尚无需过度关注房价上涨的负面效应。
（3）相机调整，按需确定房地产调控政策的手段、对象以及政策力度。
城市不应盲目跟风的实施相关房地产调控政策。
对于东部地区，需要在全面了解房地产市场的情况下合理的出台相应政策。
尤其需要重点关注二手房市场限制交易对新房市场可能产生的不良影响。
而对于中部地区房地产市场的调控，在现有“限购”政策实施的背景下，要谨防钻政策漏洞对房地产以及房价的负面影响，规范房地产市场的调控手段和实施方法。
而对于西部地区，现有的房地产调控政策的实施是有效的。
但西部地区需要注意的问题是，在稳定房地产市场发展的同时，如何为城市引入新鲜的创新活力，促进城市创新水平的进一步发展。
虽然自第二轮多样化的房地产调控政策出台以来，城市房价对创新发展的负向影响不复存在。
但并不能因此认为房地产市场已经实现了健康发展，要谨防政策放松后房价的再次非合理性上涨。
现阶段对房价的调控应重点关注房价增速的变化。
因为随着经济水平提升和通货膨胀的存在，实现房价持续下降和低房价水平在短期内是不现实的。
因此需要重点观测房价的增速，防止出现房价的不合理上涨，维护和稳定楼市健康发展，推动城市创新水平的提升和经济的可持续发展。

关于房地产业发展的建议

中国青年报客户端北京3月6日电（中青报·中青网见习记者 赵丽梅）城市更新行动是一项直抵民心的民生工程。今年两会，全国政协委员、江苏省住建厅厅长周岚尤为关注这一领域。为增强城市更新的活力与动力，周岚建议，授权地方政府探索推动市场力量深度参与城市更新行动的可实施路径。
周岚指出，从城市发展看，中国城镇化快速发展进程中累积了不少“城市病”，需要通过城市更新行动逐步解决；从群众需求看，随着中国建设水平快速提升，老城区的规划建设标准与新区存在较大差距，需要通过城市更新行动提升人居环境的均好性；从市场角度看，传统的房地产开发模式难以为继，实施城市更新行动也为房地产业转型发展提供了机遇和空间。
在调研中，周岚发现，当前，各地城市更新项目大多数还是以政府推动为主，市场力量参与不足，这影响着城市更新行动实施的可持续性。她认为，堵点主要集中在两方面：一是市场力量介入城市更新项目实施的难度较大。相较净地出让的房地产开发，城市更新项目往往实施周期长、盈利低；同时，城市更新项目要协调居民多样诉求，经营主体难以独立完成大量与群众的沟通工作。二是地方政府推动城市更新工作受到制度约束，现行的部分制度规则不能适应建筑类型众多、产权构成复杂、群众需求多元的城市更新实践要求。
对此，周岚建议，授权地方政府探索推动市场力量深度参与城市更新行动的可实施路径。首先，在国家城市更新立法和其它上位政策出台前，建议由国务院授权地方政府综合试点，各地结合实际形成综合试点方案报批后实施，支持地方政府制定适用于城市更新复杂情况下有利于激发市场活力和社会参与的土地、产权、 规划、建筑、消防、审批、资金等的破题路径，为国家立法提供先行先试的可复制、可推广经验的实践基础。
同时，周岚建议，探索政府自上而下引导和市场自下而上参与的可操作路径。
此外，周岚还提出，建议鼓励市场力量参与城市更新实施建设运营一体化，支持参与更新的市场主体提高物业持有比例和期限、以长期运营收入平衡更新改造的投入；同时，也推动开发主体由“一蹴而就的房地产开发商”转变为更新地区的长期运营商，在更新和运营过程中不断响应居民和社会需求，不断优化服务、完善功能、改善业态、提升活力，与所在社区、居民形成良性互动、共同成长的有机整体。
责任编辑：宁迪
来源：中国青年报客户端