开发商违约解除合同 房屋贷款自己还

张某与某房产公司签订《商品房买卖合同》，购买某房产公司开发的商品房一套，房屋总价款为1267286元。合同约定某房产公司应当在2020年10月30日前将房屋交付给张某。张某通过自付及银行贷款方式付清房款后，某房产公司直到2021年3月18日才向张某发出交房通知，通知张某收房。

张某认为，某房产公司逾期交房已超过合同约定的交房期限139天之多，符合合同约定的解除条件，遂诉至法院，要求解除商品房买卖合同及购房担保借款合同，由某房产公司返还其已支付的购房款，剩余贷款由某房产公司向银行归还并赔偿其利息损失。

张家港法院审理后认为，张某与某房产公司签订的《商品房买卖合同》、张某与银行签订的《个人购房担保借款合同》均是各方真实意思表示，合法有效，各方应按约定履行各自义务。

根据《商品房买卖合同》的约定，某房产公司应当在2020年10月30日将案涉商品房交付给张某，但某房产公司直至2021年3月18日才通知原告交房，共计逾期139天。扣除疫情因素对逾期交房影响的45天合理期间，仍逾期94天，符合合同“逾期交房超过60日，买受人有权解除合同”的约定，故对张某解除商品房买卖合同的主张予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，张某请求解除银行签订的《个人购房担保借款合同》，于法有据，应予支持，某房产公司应将收受的张某的购房款本金387286元、已偿还的房屋贷款本金（具体数额以判决生效之日的银行系统计算数额为准）返还张某；并将已收受的银行发放的88万元购房贷款扣除上述张某已偿还本金后的剩余本金及逾期利息（具体数额以判决生效之日的银行系统计算数额为准）返还贷款银行，并赔偿张某实际利息损失。

一审宣判后，某房产公司对判决不服，向苏州中院提起上诉。苏州中院二审判决驳回上诉，维持原判。

法官点评：在当前商品房买卖中，购房人一般都通过银行按揭贷款方式支付购房款，开发商为及时收取购房款，也会为购房人的贷款向银行提供担保。但实践中，当开发商违约导致商品房买卖合同解除后，购房人还应不应该继续归还银行贷款，令许多购房人感到困惑。对此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定了开发商违约导致商品房买卖合同解除情形的银行贷款处理方式，开发商此时不仅应当返还购房人已付的首付款、已支付的贷款本金及利息，还应当继续向银行归还购房人剩余的银行贷款及利息，一定程度上突破了贷款合同的相对性，为此类争议的解决提供了法律依据，有力维护了购房人的合法权益。