至少 14 个烂尾楼涉 4.6 万业主公告强制停贷，如何维权才能解决问题

最近，全国多地多个楼盘业主，给官方及银行发了全体业主强制停贷告知书，涉及长沙新力铂园、武汉绿地光谷星河绘、南昌新力城、武汉恒大时代新城、景德镇恒大珑庭、郑州名门翠园等多个项目。截至目前，据不完全统计已有14个楼盘发布公告“强制停贷”涉及4.6万业主，总房款347亿！

如果购房者首付款和房贷按揭贷款没有进入商品房预售款专用存款账户，那么按揭贷款银行是否会向贷款方发出风险预警呢？银行是否对商品房预售款专用存款账户履行监管义务呢？

如果让房贷业主来保持对商品房预售款专用存款账户的监督，那么银行和房管部门就都没有存在的必要了。

很明显，武汉和长沙及南昌等地业主强制停贷告知书就是对当地房产监管部门和商品房预售款专用存款账户监管银行一个响亮的耳光。

从法律意义上讲，房地产商无法交付房产形成烂尾楼和房产买卖合同的卖方出现严重违约造成无法履约，这两种情况都有可能构成强制停贷条件。

在诸多房地产烂尾项目新闻中，郑州永威西棠项目算是比较有代表意义的，这个项目被誉为郑州市学历最高的社区，河南省从外省引进的人才享受补贴在高新区永威西棠买房，这个区域是河南省大学城和学区房，可谓是得天独厚的地方。

这样高品质的项目面临无法交付甚至烂尾的危机，原因是开发商永威地产和金桥地产私自挪用十亿元的房屋预售款转移到其他开发项目上，这种操作在国家严控地产开发和疫情下金融萎缩情况下是很常见的操作，地产商无法获得新的融资而只能拆东墙补西墙了。

永威西棠的业主们开启自救行动计划：

为更专业、更高效地维权，很多业主还学习了工程造价、资金管理、政府部门职责、如何维护权益等，甚至还写出了几篇学术论文。要造势，就让队伍庞大再庞大，且能做到有秩序，哪怕同行维权的有老人、有孩子、有孕妇，也能隔出核酸检测的安全距离。

永威西棠追回了10亿被挪用的资金，这是此类事件中非常难得的成果，郑州高新区管委会委托下属国资公司全程监管这个楼盘的施工和交付全流程。

我想郑州市永威西棠案例很难复制到其他楼盘，每个楼盘业主影响力不同因此政府介入程度也不同，结果自然也不同。房地产行业牵一发而动全身，长期土地财政让许多地方债务风险与楼市挂钩，一旦楼市崩盘链接的债市和股市也会发生蝴蝶效应。

不过，从永威西棠案例中，我们可以总结的经验是业主要保持全程参与到地产开发重大事项中，其中最重要的是商品房预售款专用存款账户资金使用情况，使用情况应该对业主保持公开以便业主监督。托管银行方面要做到尽职有些困难，一方面是银行当下人才凋零无法做到科学无死角专业尽职，另一方面是银行与地产开发商闭环交易融资出现利用信息差搞权力寻租。为了更好的监管银行和地产商，银保监会和各地房管部门及纪检部门应该要规划后疫情时代风险管理协同机制，就像南京市引进东方资产总裁做副市长来主管城市金融风险一样，只有专业专注才能更好预警风险和化解风险。

回到各地出现业主强制停贷问题上，业主还是要保持积极维权，只有通过法律程序才能真正解决楼盘开发过程中的问题，业主停止支付按揭贷款如果不经法律确认会引发银行方面法律诉讼从而影响到贷款人信用。出现强制停贷的地方，政府要从金融工作上做规划来弄清楚区域内地产项目开发商资金情况进行风险分级，通过股市和债市来进行资金风险转移和化解，地方国企必要时候要兜底维持区域楼市稳定，涉嫌犯罪的开发商不包庇及时处理减轻业主损失开启新的商业规划。

综合而言，疫情加速楼市产业链上隐藏的矛盾爆发，怎么搞好金融和楼市之间现阶段衔接需要下大功夫，政府和银行及业主与开发商已经在一条船上了，同舟共济是化解市场风险基本立场，合法合理的化解风险保证船不沉是努力的方向，划船到安全地带是最好的理想。