二手房买卖中顶名还贷风险大

【案情】八戒和沙僧签订房屋买卖合同，八戒将高老庄一处房产出卖给沙僧，因此房有银行按揭贷款未还完，故约定沙僧按约支付首笔购房款后，该房产的所有权归沙僧所有，与八戒无任何关系，沙僧须代替八戒每月向银行偿还贷款本息，如未按月偿还贷款本息及由此产生的法律责任均由沙僧承担，八戒无任何责任。如任何一方不履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付成交价格的10%作为违约金。合同签订后，沙僧按约支付了首笔购房款，并开始按约每月还贷，八戒交付了房屋。后在偿还贷款过程中，因沙僧未按时还贷，导致贷款人八戒被银行列入“黑名单”，其征信受到影响。八戒将沙僧告上法庭，要求其承担迟延还贷的违约责任，赔偿房屋成交价格10%的违约金。

一审法院经审理后，支持了原告要求被告支付违约金的请求，但因原告在合同范围内并未产生金钱损失，且房产登记人仍然是原告，作为该房产物权上的权利人，其有责任监督被告履行合同义务，防止自身权利受到侵害。故此，法院认为按照房产成交价10%支付违约金明显过高，按照诚实信用原则，酌情考虑实际支付违约金数额，判决被告按照未付房款的10%支付违约金。宣判后，双方当事人均不服，提起上诉，二审法院判决驳回上诉，维持原判。

【案例分析】现实生活中，未还清贷款的房屋上市出售时，可能会出现顶名还贷的情况。所谓顶名还贷就是购买者与原房主签订房屋买卖合同不办理过户登记，以原房主的名义向银行偿还分期贷款，待贷款还清后办理过户登记手续。对于卖方来说，如果顶名还贷的人没能按时还款造成逾期，因为房屋贷款的名义是自身，那么逾期情况就会在卖方征信报告中留下不良信用记录。本案中就出现了这种问题，被告逾期还款的行为构成了违约，但在诉讼中已经还清拖欠贷款，未对原告造成严重后果，故法院认为被告应承担违约责任，如果被告不承担违约责任则无法对被告的后续还款进行实际约束，但违约金数额过高对被告显失公平，故法院酌定被告应当按照未付房款的10%支付违约金。由此案可知，顶名还贷对买卖双方都存在很大风险，二手房买卖中须慎选此种购房方式。