关于贷款买房首付和年限问题的一些想法

最近一直在考虑这个问题，看了很多大V的视频及理论，我还是想好好消化一下，经过一周左右的学习熬夜有以下一些想法，欢迎大家来批评指正，虽然我已经定了，不能挽回什么，但是踩了一次坑，或许也有和我一样迷茫的人存在。

首先不同时期的钱购买力不同，今天100元能买10斤肉，未来可能只能买5斤，这个我已经了解了。

全篇文章几个关键词：货币购买力、货币实际值、货币面值、自住房、投资房、还款期限和首付款金额、如何兼顾投资与自住。

1、货币的购买力问题

人民币购买力

拿着今天的还款额度去让未来的钱来还房贷，那叫赚了，因为只要有通胀，未来的钱就比今天的钱不值钱（站在现在的角度看钱这回事）。

假设每年通货膨胀率一样，如0.92，即今年的100元，明年只值92元了。

那第N年的钱相对于今年：a(N)=今年的价值*0.92^(n+1)次方。

如今年房贷每月8000元，还到第15年，第15年月还款额的购买力等于：

a(15)=8000*0.92^14=8000*0.3112=2489.54元

到第15年一共归还的钱，站在今年看来实际所值的钱：

S1=12*8000*(1-0.92^15)/(1-0.92)=96000*8.9223=856443元（等比数列求和）

15年实际付出的贷款金额（等额本息为例）：

S2=12*8000*15=1440000元

S差=1440000-856443=583557元，这些都是被通货膨胀无形之中吃掉的。

就金额上来说，15年确实付出了1440000元的本息成本，实际购买力金额只值15年前买房子那年的856443元，15年货币贬值了583557元。

再举个例子：

假如说，站在金钱购买力的角度从买房那年开始看起：

你买这套房子贷款30年，不考虑提前还款，月供8000元，等额本息，站在买房之日的角度看：从买房之日开始到还款结束那年（30年），你一共支出了站在买房那年看来所值的（钱越来越不值钱）购买力值：

S贷款本息实值=12*8000*(1-0.92^30)/(1-0.92)=1101640元，

S总实值=1101640+当年买房首付（首付约100w），

钱的面值，不是实际购买力值（购买力值是一个相对值，面值是实时值）：

S贷款本息面值=12*8000*30=2880000元

S总面值=2880000+当年买房首付（首付约100w），

所以你买一套房，如果从银行贷款，你自己所花的成本面值是：S总面值，远远大于房子当年的实际面值（比如说200w），但是你一次性付款，就不会多出这近200万。

但是你所花的成本实值是：S总实值，接近200w。

这样一看就是现在有人提出来的：首付款要越少越好，贷款年限要越长越好的原因了。

因为这些人是站在钱的购买力的角度来看待这个问题的，是一个钱的实值问题；当然很多人是看到了钱的面值，30年好多利息啊，总面值接近400w。

2、购置房产的目的性（这个需要首先考虑，然后决定如何搭配贷款）

买房目的

解释清楚了由于购买力不同而导致钱的实际值和面值不同的问题，接下来再考虑你买的房子是打算住的还是打算若干年卖掉的问题。

你如果是考虑若干年后就出售的，那就需要考虑钱的面值问题了，因为你卖房子的时候，买家交给你的也是货币，是面值，而不会拿着15年前买入的猪肉来给你兑换房子（此时你可以拿着这些猪肉来兑换现在的人民币，显然你赚了很多）。

简而言之，自住的房子，对待成本的出发点是买房之日起今后若干年的钱的购买力；

投资，对待成本的出发点是买房之日起到卖出时所投入的资金面值成本和售出时所得到的房款面值差；很明显，你如果要赚差值，就需要成本足够低，卖价足够高。那么问题来了，你怎么保证资金面值成本足够低？答案是资金面值=房子最低值，房子最低值就是买房时的成交价，如果是贷款的那就是尽快还贷；房价的涨幅总是有限的，普通板楼的出售黄金期也是有限的，假设30年后，2w单价买的房子涨到了6w（不管原因），差值4万，这个是货币的面值呀，你要赚得多，不就需要购入成本低吗？

假如买房是为了投资，同时又能拿今天的钱去赚更多的钱来抵御通货膨胀和房贷利率，你可以少付首付和贷款足够长的年限；不然利息是在计算和产生的，越快还完越好。

3、如何选择贷款年限

买房年限

关键点不在银行，如果不贷款就没有利息，如果手头的钱产生的收益大于等于银行利息，也就没有利息（你可以少贷款，身边多留些资金用于理财，产生收益抵消通胀或者贷款利率）。

贷款买房时，贷款期限需要根据自己的实际情况考虑。如果是投资，最好全额付清。贷款买房不容易易手，并侵蚀利润。但如果你买房子只是为了居住，你可以平衡支付抵押贷款的压力和你的收入。如果你能找到一个更好的投资方式，而且你的收入足够抵消贷款利息，而且你还有盈余，那么自然的选择就是用更长的期限还贷。这样一来，你的钱会更值钱，当更好的投资机会出现时，你不会错过买房的机会。

4、买房成本和卖房收益

买房成本

通过购买力分析问题时，站在现在看未来，未来的钱贬值了，感觉自己是赚了。虽然现在的100元钱可以买6斤猪肉，未来若干年时只能买两斤，但是房子涨幅不可能无限制，你铁定选择自住可以考虑慢慢还，因为你不想他有所收益，假如说考虑到未来卖房子，想产生利差，你不把成本缩小怎么产生？成本是什么？成本就是你银行贷款这么多年以来产生的利息和首付款，这些都是很现实的人民币，并不是之前所说的猪肉，不是之前所存储的购买好的等价物，都是实时的人民币，人民币都是随着时代发展改变着它本身的交换价值的。如果你说我要卖一套房子了，我能指定，这套房子值1998年的100斤猪肉，也可以换现在的100斤猪肉那就是持平。否则以金钱来衡量，你肯定是亏的，金钱等额不等价。除非你这几年通过投资理财的方式，用这么多年少还银行利息的钱赚取了更多的钱，刚好或者超过由于通货膨胀和银行利息所产生的总额，不然就是亏钱的，就是增加了购房成本的。

5、提前还贷

提前还贷

哪怕选择长时还款，之后在还贷期间一次性还款，你也是要付出更大的成本，因为等额本息平时还款本金还少了，最后一次性还款，成本变化不大，到时候还款有很大部分还都是成本，前几年都是在给银行还利息，总成本还是高于短年限的成本，如果考虑提前还款，越早越好。

6、首付要支付多少

首付金额

假如说手里有足够的现金，又不肯缴纳更多的房贷，那得想好你是否有能力用手里的钱去钱生钱，否则岂不是白白给自己产生利息。

投资买房可以选择全款，以实现利润增加。而刚需者，如果贷款买房，可以根据自身情况而定，综合各方面考虑。如果选错了，就是给银行白送钱了。

7、如何兼顾投资与自住

兼顾投资

增加首付款比例、延长还款期限、增加公积金贷款比例，这样就间接降低单月还款额度。同等还款期限下，不同比例的首付款额度和公积金比例会造成最终买房成本的差异。以增加首付款比例、延长还款期限举个例子：

一套199.3274万的房子（98.22方，单价约2.029万），首付款60.3274万（30%）和首付款87.3274万，商业贷款89万和商业贷款116万，公积金贷款都是23万。真实情景参数：商贷利率5.7，公积金贷款利率3.25，还款年限29年，等额本息。

那么商业贷款89万的方式下，29年后整套房子成本是87万首付+182万商贷本息+35.5万公积金本息=304.5万（面值）；商业贷款116万的方式下，29年后整套房子成本是60万首付+237.5万商贷本息+35.5万公积金本息=332.8万（面值）。

选择60和87万首付的情况下，后者比前者每月节约大概1580元月供金额，29年合计：1587*12*29=55.2万（只顾及面值，也不考虑收益）。

所以商贷89万的方式，实际成本是304.5-55.2=249.3万

整套房屋利息：249.3-199.3274=50万

平均每年利息50/29=1.7万

平均每月利息1.7/12=0.14万

以上就是人民币的面值，所以选择87万首付的那种方式下，既兼顾每月低廉的还款额度，又保证了到时候想出售的利润空间（面值），你赚差价也是赚的人民币面值，并不会赚实际值。

所以如果想折中：既有投资又有月供压力的需求想法。这类人不妨增加首付款的比例，然后就间接降低银行月供金额和总的房屋成本。

这点是本人的愚见，欢迎批评指正。

8、银行套路深

银行套路

银行的套路太深了，有些还好点，贷款利率5.9%，买一个3个月的10万元理财就行，还有更甚者，买每年若干万元的保险（不计利息，无偿借给银行），连续5年，第六年到期可以取出来，这样的情况下给你贷款利率5.7%，套路很深，剖析一下，其实和贷款年份有关系，贷的年限少，你这部分钱是白借给银行的，而且贷款利率直接还原到5.9%。所以买房时银行是老大，你得求着人家，套路你没话说。

综上所述：

投资考虑成本和人民币面值；刚需自住考虑购买力和摊平月供。

1、刚需自住买房经济压力大的可以考虑选择期限长的贷款方式，首付可以选择最低，反正不考虑卖房子。

2、如果想兼顾投资买房尽量全款，没有利息（能全款的人家里肯定有钱，不在乎这点，也完全有能力以其他渠道获利）；没有能力全款尽量选择提高首付和公积金贷款比例，贷款年限拉到最长，这样月供压力小，还有月供差额，可供抵消购房账面成本。