了解了这些，申请个人住房按揭贷款就不再难

拥有一套属于自己的住房，是每个年轻人的梦想、因此个人住房按揭贷款，是与广大普通人接触最多的银行贷款品种。住房按揭贷款有没有门槛？有什么要求？两种还款方式有什么区别？相信大家对此有着很多疑问。本文将以问答的形式，对住房按揭贷款进行答疑解惑。

一、问：申请住房按揭贷款对借款人有什么要求？

答：1、国籍要求：具有完全民事行为能力的中国公民，在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人，在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

2、年龄要求：是年满18年周岁起，上限通常是60周岁，也有65周岁，具体看各银行各自的标准。但最新有银行如工行已经将年龄上限调高到70周岁。其总的掌握标准，是借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。

3、工作收入要求：不限行业只要有稳定的工作和收入，如果是自雇人士，也可以提供银行流水，每月收入必须大于每月还贷金额的两倍。

二、问：申请住房按揭贷款的期限怎么定？

答：住房按揭贷款的期限确定，有三个参考因素：

1、银行最长贷款期限是30年，因此贷款期限必须在30年以内。

2、借款人年龄与贷款期限之和不超过75年。举例，如果申请人30岁，那么可以申请最长的30年还贷期；如果申请人50岁，那么能贷款的期限只能是75-50=25年。

3、借款人年收入与贷款之比。借款人年收入要与当年还贷的金额匹配，贷款期限过短会导致无力还贷。举例：贷款100万基准利率的话，30年等额本息每月还贷5307元，而20年的话要还6545元。也就是说，如果你的家庭月收入只有11000元的话，只能申请30年而无法申请20年。

如果是二手房按揭的话，还要增加一个参考因素：二手房房龄。具体掌握是二手房房龄加贷款年限不能超过30年。举例：房龄10年的二手房按揭，贷款期限最长不能超过20年。

三、问：等额本金和等额本息两种还款方式怎么确定？

答：1、二者的区别：

等额本金，指的是将贷款本金按月均分，利息按照递减的贷款本金进行计算，每月还贷金额即两者的加总。

等额本息，指的是提前计算好还贷期的所有利息，与本金加总后按月均分，每月还贷额即包含了均分的本金和利息。

上述二者最大的区别，是利息的算法不同。前者利息是随着每月本金的归还而逐月下降的，而后者的利息是固定的。因此，就利息总额来说，等额本金的所支付的利息肯定大于等额本息。

2、二者如何选择：

虽然等额本金的利息成本比等额本息的方式要高，但是有一个不可忽视的问题，就是等额本金前期支付的利息要高，因此对借款人有很大的还款压力。

如果借款人比较年轻，处于职业初期，工资收入不多，那么只能选择等额本息以降低还款压力；如果借款人已经中年，处于职业的顶峰，那么可以选择等额本金，前期虽然承受较高压力但可以降低今后的还款压力。

还有一种情况，如果借款人打算在较长的一段时间后（如10年后）提前归还，那么可以选择等额本金，因为一旦提前归还，相比之下等额本金支付的利息要比等额本息支付的利息要少。

四、问：影响房贷审批的有哪些因素？

答：影响房贷审批的，主要有以下几个因素：

1、征信情况。房贷申请人需要提供自身的征信报告，有以下三种情况的拒贷概率比较高：一种是有当前逾期，征信记录中记当期有信用卡或贷款逾期；第二种有不良记录，即连三累六的不良记录，连续逾期三次或者累计六次逾期；第三种是查询记录频繁，也就是各种小贷公司查询记录。

2、收入和负债情况。收入是指工资收入，如果是自雇人士则是营业收入，收入必须能够覆盖贷款本息，且达到两倍以上。同时，如果有大额信用卡负债或者其他消费贷款，银行会根据你的收入情况，削减你的贷款额度，如果负债超过了收入，则会拒贷。

对于还款能力不够的问题，也有补救措施，即增加共同还款人。有些负责任的银行，如果觉得借款人资信尚可，只是还款能力与要求差了一点，会要求增加共同还款人。共同还款人不能是借款人的配偶，其他只要能出具收入证明且有还款能力的，都可以。

3、资料的真实度。很多人都不重视资料，以为通过一些手段造些银行所需要的资料即可蒙混过关，岂知银行会通过外部调查对客户所提供的资料进行查证，一旦发现造假，那么你这笔贷款申请就算黄了。

五、房贷审批流程和时间是怎样的？

答：房贷的审批流程，基本上是这样的：第一步，客户经理与申请人面谈；第二步，收集客户相关资料并撰写调查报告；第三步，送支行部门负责人审批；第四步，送支行分管行长（或行长）审批；第五步，分行审查岗审查；第六步，分行分管行长审批；第七步，与客户签署合同；第八步放款。上述流程并非标准，有些大行为了提高效率，直接下放权力给支行行长审批。如果是二手房，第二步还要增加一个房产的评估过程。

关于房贷的审批时间，很多人都很关心，但是实话说这很难有一个共同的标准。首先要看这个银行的审批流程是不是段；其次看这家银行贷款额度是不是够；再次是这家银行的工作人员是不是敬业；最后看银行岗位安排是否合理。以我的经验，通常情况下，一家流程畅通，人员勤奋的支行，按揭贷款从受理到放贷时间不会超过两周。如果遇到贷款额度紧张的时候，等两个月都是有可能。有些甚至还要有一些保险、理财等附加条件。

以上是一些常识性问题，后面五个我们继续讲一些特殊的房贷情况。欢迎点击观看。