购买二套房的注意, 以下四种情况仍然视为首套房（附新征信解读）

“第一套房是公寓，现在还能在买住宅吗？是算首套还是二套呢？”、“我在外地买了套房子，但现在又想买一套，贷款时是算首套房还是二套房呢？”、“孩子成年了想自己在深圳贷款买房，为什么贷款的时候被算作二套房呢？”........

大多是因为小伙伴们对首套房和二套房的概念理解不清楚，又或者是对自己的购房资格存在疑虑，“购房资格”的问题，今天，先跟大家说一说“哪几种情况下，我们购买的第二套房按‘首套’计算”这个问题。

中国人民银行规定我国城市居民购买第1套住房享有按揭贷款利率优惠，所谓的“首套房”得同时满足三个条件：买房人年满18周岁；买的房子是90平方米及以下的普通住房；购房人现在名下没有单独或与他人共同购买的住房。不过与父母一起购买的、按照房改政策购买的、通过继承遗产或拆迁安置获得的住房除外。

以下这些情况，也属于“首套房”：

一、买的一套房是公寓

大部分城市的限购政策只是针对商品房，而商住房（如40年产权的公寓）则不在调控范围之内，如果已经买了一套公寓性质的房产，想再买套70年产权的商品房，此时不会受到限购限贷政策的影响，可以购买；但是如果购买公寓时申请了贷款，那么即将买的房子虽然不受限购限贷政策限制，但很可能无法享受首套房贷款优惠政策。

二、在外地有房但没有房贷

购房者名下有房，但该房子非本地房产，并且购房者名下没有房贷，那么购房者在本地购房，这套房子也会被算作首套房，并且可以享受首套房的贷款优惠政策。

三、未成年子女成年后独立买房

认房和认贷都是以家庭为单位计算，成年后子女单独以个人名义买房则不受此限制。如果在未成年时和父母就共有了一套房，而且整个家庭只拥有一套房，成年后想再购买一套房，如果从原先家庭住房的房产证上去名了，其买的这套房算首套房，如果不去名，则该套房会被认定为二套房。

四、没有在房产交易中心备案的动迁房

有的购房者是因为家中房屋正在动迁，已经签过动迁合同，但是尚未在房产交易中心备案，此时想买一套房子作为过渡性房产来居住；虽说动迁房也在限购范围内，但在没有网签的情况下，再购买房子还是首套房；一旦网签过，即使没有办理过户也没有拿到房产证，也会被限购。

新征信系统上线要注意哪些：

人群覆盖范围不广

个人征信有待完善

不过,个人征信业的发展还存在诸多不足。

苏宁金融研究院特约研究员何南野称,央行征信中心的个人征信系统,其覆盖人群、覆盖维度仍远远不足。数据显示,央行个人征信记录覆盖率为35%,而美国个人征信渗透率则达92%。从征信人均查询来看,美国人均5.79次,我国0.35次,查询量仅为美国的1/17。因此,建设更加完善的个人征信业,是一道亟待破解的难题。

首先是传统征信涉及人员不够广泛。比如,有效的征信信息并不充足,即以前征信涉及的人群、信息的维度比较少；

据尹振涛介绍,国外的征信体系也是以银行行为为基础建立起来的,进而不断完善,但国外的征信体系覆盖人群足,关键在于信用卡。国外信用卡普及率高,与之相比,我国信用卡普及率还存在一定的差距。在此背景下,监管部门不断改进创新。今年5月即将面世的新版征信报告,对银行来说,能查询到的信息更全面；对用户来说,能隐藏的信息越来越少,个人金融信息越来越透明化、公开化。

新版征信精准全面

个人信息并非透明

随着个人征信市场的不断发展和完善,央行征信报告内涵也将丰富。

据央行副行长陈雨露披露,央行牵头设立的征信中心数据库已经接入了3500多家银行和其他金融机构的信用信息数据、9.9亿自然人的信用信息,还有2600多万户的企业和其他法人组织的信用信息。目前每天通过该系统查询的个人信用报告达到555万人次,企业信用报告30万人次。

一方面,国家信息系统基础设施建设取得长足进步,在很多方面实现了全国联网与互联互通,使得个人重要信息归集成为可能；

另一方面,互联网金融、金融科技的发展,让个人信息更趋完善,征信维度具备了多元化基础。

专家称,新时期经济发展对个人征信报告提出了新要求。如何快速构建一个完善高效的信用社会,成为征信行业当前的重要任务。

据业内人士分析,新版个人征信报告与旧版相比,更细化、更全面、更精准。从目前看,新版征信报告试运行较为理想,未出现较大问题。整体内容和栏目在试运行阶段应该变动不大,至多在一些小问题上根据试运行的情况进行相应修订。

“对于这一点,我的理解是个人的金融信息,其实并不存在公开化和透明化,只是针对部分机构公开透明,这一点要明确区分。与一些个人信息更加公开透明的说法相反,个人的信息应该变得更加隐藏,隐私得到更好保护,这也是下一步工作十分重要的一点。”尹振涛说。

“未来征信工作中的重点还包括哪些信息需要纳入,对哪些机构开放,还包括信息纳入的流程和授权。此次发布的新版征信报告,仅仅只是一个报告的形式,但是围绕这个报告,信息获取、发布和共享等,肯定需要一个配套的监管体系和框架来支撑。”尹振涛说,个人征信目前已经有了征信管理条例,围绕征信管理条例如何更进一步,是最大的问题,即信息安全。要加快个人信息安全法出台,国家应该进一步协调征信的监管条例和国家的法律框架。

在个人信用信息保护方面,中国人民大学重阳金融研究院副院长董希淼称,一个良好的信用记录,可以提高个人获得金融服务的可能性和便利性,价格上还能有优惠。消费者一是要保护好个人身份证件,不随意出借,防止个人身份被盗用；二是合理安排金融消费,透支消费量力而行,不参与非法集资,少从小贷公司、网贷平台借贷；三是正确使用信用卡,不恶意透支,不“以卡养卡”,不虚假交易、违规套现；四是要养成好的信用习惯,平时注意细节,按时足额还款,避免造成信用报告中的负面记录。

以卡养卡将被遏制

借款买房均为负债

据了解,新版征信报告的还款信息更全面、记录时间跨度更大。此前,还款记录为两年,逾期记录保存5年。在新版切换之后,还款记录与逾期记录都统一到5年。

在目前的个人征信报告中,已销户的都不会显示还款记录。而新版征信报告中,销卡也有还款记录。据悉,以往部分客户在发生严重违约后,最终采取销户的方式来“洗白”征信报告。未来,新版征信报告会让这些“黑历史”无处遁形。

此外,新版征信报告新增“还款金额”,增加展示“最近半年月均应还金额”,意味着“拆东墙补西墙”“以卡养卡”的日子一去不复返。

对此,何南野称,旧版个人征信报告反映信息的维度、跨度都较短,由此催生了很多钻规则漏洞的行为,如以“以卡养卡”行为,未来这种行为将得到一定抑制；同时,在房屋购买时,旧版征信报告只在主贷方体现负债,而新版征信规则下,如果夫妻双方共同买房,作为共同的借款人,双方都体现负债。

“此次民众谈到的新增‘还款金额’,使得‘拆东墙补西墙’‘以卡养卡’的日子一去不复返,还有一些人谈到的离婚、买房问题,这正是体现了征信报告的新内容,也是适应现在新的商业模式,适应现在存在的新风险点,对这些情况进行的新补充,这正是适应当前更加丰富的金融体系特征和特点的表现。”尹振涛说,此次央行新版征信报告也能推动网贷平台更加完善,但关键在于如何进一步推动网贷平台纳入征信体系。

尹振涛认为,可以通过两种方式解决:一是直接纳入征信；二是通过“信联”,也就是互金协会的百行征信,再纳入央行的征信体系中。

“现在看来,国家很可能选择后者制定方案,这肯定会促进网贷的健康发展,为网贷营造良好的发展环境。”尹振涛说。

在采访中,公众询问最多的问题是:新版征信要上线了,买房人该怎么办?

可是,真的是这样吗?

“对于新版征信上线之后新购房的夫妻双方来说,参贷人的按揭贷款记录会上征信。因为二代征信就是要纳入夫妻共有负债信息,这点毫无质疑。”一位业内人士这样分析称,央行新版征信影响最大的是那些至今有首房首贷资格的年轻人,这些人可以尽可能在婚前以单身个人名义买房再结婚,这样就能解决参贷人上征信的问题。

“对于那些已经用过按揭买房的夫妻,最近一两年内不用太担心参贷人上征信的问题。但是大家心里要有根弦,不能确保新版征信一定不会补录信息。”鲁山说。