还不起房贷怎么办？银行收房也有大前提

不到万不得已，千万不要断供。

现如今，大部分购房者会选择按揭贷款，减轻资金压力，让自己拥有一套房子。但通常房贷的期限是20—30年，在此期间，谁也不能保证不会出现一些状况，致使房主还贷困难。

或者，想要改善换房，不能兼顾两套房子的贷款，同样出现还贷困难。

无论哪种情况，购房者都希望及时停止还贷，以此降低自己的损失。于是，人们想到银行收房，并由此联想到银行收房拍卖后，还能收到一部分剩余资金。

理论上说，银行收房拍卖以后，扣除房贷的剩余资金返给购房者，这种操作合情合理。

但这种理论成立的条件比较复杂，一方面需要银行收房拍卖，另一方面需要拍卖的价格高出购房者的房贷总额。

满足这两个条件难度不小，银行收房是个疑问，卖出的钱高于待还款也是一个疑问。那么，银行收房的前提是什么？购房者如何降低自己的损失呢？

想要明白其中的原委，先要知道购房者和银行存在的关系。

简单说，购房者与贷款银行是抵押贷款的关系，抵押物是房子。

一方面，银行向购房者借贷款项，用于支付所购房子首付款以外的款项；另一方面，购房者所购房子是抵押担保物，保证按时足额还贷。

由此，如果购房者违反约定，出现还不起房贷的情况，银行可以收回抵押物房子进行拍卖，以偿还银行的损失，理论上超出的部分需要返还给还贷人。

但为何实际情况中，银行收房拍卖以及还贷人收到剩余款项的情况不多见呢？

客观上来说，房价的高低对于已经购房处于还贷状态的房主影响较小，几乎没有实质性影响。但是，房价的高低起伏，影响市场的预期以及银行的判断，换句话说，如果一套房子出现还不起贷款的情况，那么与此相关的各方要按现在的市场判断它的价值。

由此，一套还贷困难的房子，依据它的房价会出现三种情况。

第一种，房价处于上升期，收房还轮不到银行。

如果房价不断攀升，房主还贷困难，这种情况通常会度过难关。

因为这套房子的市场预期不断增加，房主不会也没必要断供，可以把房子进行二次抵押，以解决资金流动性不足的问题，还可以选择借贷，无论是亲戚朋友还是金融机构，在房价上升的背景下，对房主的偿还能力非常有信心。

第二种，房价处于下行通道，银行收房谨慎。

如果在房价下行的时候，房主出现还贷困难的情况，银行收房也会谨慎。

通常，这种情况之下，还贷困难的房主不少，如果银行大规模收房，由于房价处于下行通道，持有的房子越多损失越大。

至于原因，这是一个简单的供需关系。银行一定预想得到，如果大规模收房，市场上房子就会变多，从而供需失衡，此时银行持有的房子，时间会变长、价格会下降，银行并不希望看到这种现象。

反之，银行收房谨慎，或者基本不收房，市场的供需关系将有所改善，待到房价企稳以后，手里的房子也容易变现。

第三种，房价处于平稳阶段，与其让银行收房还不如自己卖掉。

这种情况比较常见，如果此时房主出现还贷困难现象，又实在无力支撑房贷，选择放手也需要一些智慧。

房子被银行收走以后，可能会降价出售，不会为了卖出高价而拉长销售周期，因为银行注重时间成本，需要的是快速回款，及时止损，需要注意的是这里的及时止损，止的是银行的损失，而不是房主的损失。

由此，房主期待的还贷以后的剩余款项，可能会打折扣，无法达到预期。

比如，一套100万的房子，向银行贷款70万，还贷期间已经还掉本金10万，还欠银行60万，如果因为还贷困难被银行收走，按照市场行情，这套房子理论上还可以卖100万，但银行为了快速回款，拍卖标价一般低于100万。

这是因为银行首要考虑的是及时止损，快速卖掉回款，如果过多为房主考虑，定价高流拍之后，还要再次走一趟拍卖流程，这期间也需要成本。

因此大部分人不到迫不得已，一般不会选择让银行收房拿去拍卖，而是先自己卖掉还清房贷，还能留下更多的剩余部分，实现利益的最大化。

但贷款没有还清的房子，不能变更产权，由此购房者拿不到产权证，需要还完贷款以后才能过户，这就增加了找到潜在买家的难度。

不过，办法总比困难多，前提条件是还清欠银行的房贷，只要有人愿意全款买房，依然可以顺利卖房，用这笔钱先还掉银行贷款，然后就可以更名过户。

此外，转按揭也是一条路，通俗讲就是把房子的贷款进行变更，但局限在于目前有的银行并没有开通这项业务，如果房主的贷款银行不支持转按揭，这条路则行不通。

其实，只要做好合理的规划，还贷困难出现的概率很小，而且人们固有的思维中，也极力规避这种情况的出现，日常生活中即使出现暂时的困难，也会努力克服、度过难关。