房贷利率彻底变天！对赤峰购房者有哪些影响？赤峰楼叔独家解读

政 策 解 读

重磅！8月25日，房贷利率迎来历史性改革，央行发布新规，中国房贷利率将参照最新LPR市场利率进行制定：

首套房贷款利率不得低于LPR利率（按8月20日5年期以上LPR为4.85%），二套房贷款利率不得低于LPR加60个基点（bp）。

从此按揭贷款以“贷款基准利率”为标尺的时代彻底结束了！我们最熟悉的数字基准利率4.9也跟着落幕了，下面楼叔将对此次贷款利率改革进行详细解读！

楼叔敲黑板：什么是LPR利率？与基准利率的区别是什么？

LPR利率即贷款基础利率，是商业银行对其优质客户执行的贷款利率，其他利率可在此基础上加减基点生成。

我们之前用的衡量标准叫央行基准利率4.9%，利率上浮10%，是指提高的幅度，是一个相对的量。

如今执行的叫基础利率，加减基点是一个绝对的量，二者是有区别的。

例如：基准利率4.9%，利率上浮10%，就变成了4.9%*（1+10%）=5.39%，即利率增加0.49%。

因为1个基点（bp）=0.01%，所以上浮10%也就加了49个bp。

了解完最基本的央行基准利率和LPR基础利率后我们再来解读中国人民银行公告〔2019〕第16号。

为坚决贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，确保区域差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，现就新发放商业性个人住房贷款利率有关事宜公告如下：

一、自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。加点数值应符合全国和当地住房信贷政策要求，体现贷款风险状况，合同期限内固定不变。

政策解读：首先我们来看政策之前赤峰的房贷利率政策，基准利率4.9，为坚持房子是用来住的不是用来炒的政策不放松，赤峰执行首套房上浮10%年利率5.39厘，二套房上浮20%年利率5.88厘。

如今的利率算法是近一个月LPR基础利率+基点，LPR基础利率是以全国银行间同业拆借中心为贷款基础利率指定发布人。每个交易日根据各报价行的报价，提出最高、最低各一家报价，对其余报价进行加权平均计算后，得出贷款基础利率报价的平均利率作为LPR基础利率。

所有以后的个人银行贷款不同的时间，LPR基础利率也是不一样的，根据市场报价定房贷利率更接近市场行情，同时加点数值和之前的利率上浮很相似，为了降低贷款风险对个人信用不好的或者资质差的客户进行不同的加点，赤峰已经有银行开始实施系统自动测评客户资质，对资质差的进行上浮。

例如：12月1号签订合同，LPR利率执行11月20最新公布的LPR利率，以此类推。

二、借款人申请商业性个人住房贷款时，可与银行业金融机构协商约定利率重定价周期。重定价周期最短为1年。利率重定价日，定价基准调整为最近一个月相应期限的贷款市场报价利率。利率重定价周期及调整方式应在贷款合同中明确。

政策解读：加点数值确定整个合同是不变的，但LPR基准利率每年会随市场发生改变，所以房贷利率合同也会随之变化，假如与银行金融机构约定利率重定价周期为2年，那么两年后，利率会根据最近一个月相应期限的贷款市场报价利率执行重新签订合同，如果报价利率低了，就可以享受执行低利率，如果高了就得承受高利率。

三、首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

政策解读：该规定预示着再无首套房打折说法，不得低于即大于等于，按8月20日5年期以上LPR利率为4.85%，首套房利率不得低于4.85%，赤峰首套房利率上浮10%为5.39%，执行4.85%相当于首套房利率下降了0.54%。

二套房在基础利率上加60个基点，也就是4.85%+0.6%=5.45%。

此前赤峰二套房基准利率上浮20%，年利率5.88%。这样看对赤峰来讲二套房利率同样也下降了。

但是LPR利率每个月都会调整，最终还要看10月8日新政执行时相应的LPR利率。

四、人民银行省一级分支机构应按照“因城施策”原则，指导各省级市场利率定价自律机制，在国家统一的信贷政策基础上，根据当地房地产市场形势变化，确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。

政策解读：这里提到了“因城施策”，利率改革后在国家信贷政策基础上，根据当地市场变化确定利率加点下限，各辖区内加点下限不一样，会造成利率分化的局面，所以加点下限才是利率涨幅的关键，地方房价上涨过快肯定要加基点，地方地产萧条加点肯定会减少，因城施策自己把控。

五、银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的加点下限，结合本机构经营情况、客户风险状况和信贷条件等因素，明确商业性个人住房贷款利率定价规则，合理确定每笔贷款的具体加点数值。

政策解读：结合本机构经营状况、客户风险、信贷条件确定加点数值，首先更加明确了利率市场化，根据银行金融机构自身经营状况做好风控，贷款审批会更加严格，同时强调客户风险和信贷条件，比如征信好、收入高，流水好的优质客户利率加点肯定会低，流水差、负债高的客户肯定会相应提高加点。所以本次调控非常接近市场化更人性化。

政策解读：主要防止银行违规操作，严禁转按揭、加按揭。转按揭二手房贷款中比较常见，卖方有贷款，买房也需要贷款，这就需要转按揭来完成，一般由中介公司把控整个销售环节，风险率不高。这里主要讲加按揭，随着房产估值上涨，客户申请追加贷款，这样加按揭对银行的风险比较大。既然出台本条规定，猜测应该是违规占比较高，银行要加大整顿力度。

七、2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。

政策解读：新老政策分割时间节点2019年10月8日，10月8日前发放或者已签订贷款合同依然执行原利率政策。10月8日以后签订的贷款合同，按合同约定采用新的利率计算方式，对比之前的利率，可能上浮，也可能下调。

八、商业用房购房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。公积金个人住房贷款利率政策暂不调整。

政策解读：商业用房银行贷款还是一如既往地“高标准、高要求”，就是个高啊，直接加60个基点没商量!公积金不受影响保持不变。

结语楼叔

作为房贷利率历史性的变革可谓意义深远，基准利率从此谢幕，LPR基础利率登上舞台。

启用LPR其实是让房贷利率更贴近市场行情，让刚需客户、优质客户享受更优越的贷款利率，抑制炒房客，提高资质较差客户的贷款利率，更加人性化。

规定提到了对银行和个人的风险控制，所以个人贷款利率将会因人而异，银行为了防止坏账率会越来越严格。

那么大家最关心的问题来了，房贷利率到底是涨了还是降了？这个要等10月8日以后，公布的LPR利率和赤峰加点下限才能知道到底是跌了还涨了，而且利率加点下限是交给辖区的，所以各城市利率将会市场化、多样化，但目前房地产市场还是以维稳为主，不会因为利率的计算方式而有大的波动，为了使新老政策平稳接轨，楼叔预测赤峰加点后利率不会有大的起伏，仍然会保持在首套5.39、二套5.88的范围内，个别资质条件差的客户除外。

所以以后按揭贷款利率要结合银行自身经营状况，每个月各报价行市场报价后的平均利率，个人贷款条件，来确定最终按揭利率，所以多方面因素影响利率的制定，如今朋友圈不明真相的人，大肆宣传利率上涨的信号，请大家理性判断，按8月20号的PLR看赤峰房贷利率是在下降，最终还是要看2019年10月8日PLR以及地方加点，购房者不要恐慌，利率的改革还是以稳定房地产市场为主，让我们拭目以待吧。