房贷利率三连降至4.4%，购房者到底是差利息还是差首付？

昨日（2022年5月15日）中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，具体通知如下：

银发〔2022〕115号

中国人民银行上海总部，各分行、营业管理部，各省会（首府）城市中心支行、副省级城市中心支行；各银保监局：

为坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展，按照国务院有关部署，现就差别化住房信贷政策有关事项通知如下：

一、对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

二、在全国统一的贷款利率下限基础上，人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求，自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

中国人民银行

中国银行保险监督管理委员会

2022年5月15日

简单来说购买首套住房时房贷利率最低可以达到4.4%，距离上次房贷利率降低到4.6%时间不到3周。年初的时候房贷利率还是4.9%，半年不到就准备下降到4.4%。如果贷款60万，贷30年，4.9%的房贷利率要比4.4%的房贷利率多还8万元的利息，每年要多还2160元。

我们制作了一份贷款年限，贷款数额，房贷利率的对比表格，大家可以参考下。

（贷款20年）

（贷款30年）

其实房贷利率的再次下调也是意料之中，无非是想让一部分还在观望的购房者出手购房，这跟今年以来房地产市场一直很不乐观成正相关。

但是降低房贷利率真的能让观望者出手吗？

根据国家统计局消息，1-4月份的住宅投资同比下降2.1%，可见之前的降息政策并没有起到预期的刺激市场的作用，所以才短短不到一月的时间再一次为降息做准备。

现在房地产市场陷入了一个怪圈，首先居民债务已经高的不能再高了，并且居民储蓄也见底了，加上疫情原因收入增长放缓，甚至很多人没有收入了（根据国家统计局5月16日发布的数据，4月全国城镇调查失业率上升0.3个百分点至6.1%，创2020年3月以来新高。分不同年龄就业人群看，4月25—59岁人口调查失业率录得5.3%，高于上月0.1个百分点，为2020年6月以来最高水平。），这就导致现在的房价根本不是大家能承受的。

再者就是管控不会允许房价大幅度下跌，原因有两点，1.是大多数城市，包括很多新一线城市都是靠卖地活着，也就是土地财政，如果房价大跌，那土地财政就会破产，从而导致地方破产。2.如果大幅度下跌，那很多人会主动断供，到时候银行坏账会导致集体爆雷，引发系统性金融风险。

既然不能任由房价下跌，又想刺激市场，目前所能采取的短期办法只能是降低房贷利率，我个人认为，此举并不会让房地产市场有明显的回暖，并且房贷利率后续甚至还会进一步降低。