存量房贷打折+保交付，楼市才有出路

如果以去年八月，三线城市集体发布限跌令为起点，那这轮愈演愈烈的“救市”已有一年之久。

这一年的救市成绩连同经济数据一同摆在眼前，宏观数据并不好看，剩余这几个月，市场还得继续救。

但在市场悲观情绪较重的时候，最新的70城数据中，我们还是发现一些典型城市，逆市迎来了一波上行。

壹丨难以复制的高涨幅城市

国统计局的口径下，2022年7月全国楼市继续探底，全国只有30个城市新房在涨，去年同期上涨的城市数量是51个；二手房同样惨，全国19个城市二手房上涨，去年同期的数据是41个。

普跌是当下楼市的主旋律，更不好的趋势是，7月数据中断了4-6月的全国性楼市回暖，停工烂尾加剧了民众对期房的信任危机，强制停贷只是动作，不敢买期房才是最大的影响。

用娱乐圈的话来说，难得修复的楼市，又“塌房”了......

正是因为大环境的衬托，此时还能持续上涨的城市更有信服力，成都、北京、海口、上海依次上榜。

选取二手房涨幅数据，主要还是受各地新房限价影响，更能直观反映当下的市场，而且有二手房流通、涨幅的支撑，新房才有动力。

成都楼市之所以能在2022年继续火热，最大影响源自今年五月当地连续两次的楼市调控放松，降低限购、限售门槛，租房抵房票等举措的出台，给本来就未失速的成都楼市“煽风点火”，热度霸榜全国第一。

5月新政出台，6月成都新房成交量直接突破200万方，创全年新高；二手房热度更胜，截至7月，成都今年的二手房住宅成交量已达89796套，远超2020年、2021年全年成交量。

北京楼市，是全国限购、限贷、限售最严格的一线城市，在这轮全国楼市长达一年的回调期，北京格外坚挺。

在政策未见任何松动的2022年7月，北京二手住宅成交12338套，环比上涨12.1%；新房同比涨幅领先全国。

成都和北京其实是十分典型的城市。

成都是近年来活跃在全国的“新一线城市”，新增人口需求年年排名全国前列，楼市火热时，摇号打新不断，楼市稍有沉寂，地方决策够快，立马放开限购、限售，二次激活楼市，政策助力+需求旺盛，是成都领涨全国的根本；

北京是全国资源中心、政策中心，楼市风向标，城市价值本就夯实，用最严格的调控，才能尽可能地保证楼市平稳，稍开口子，便会激化供需矛盾。

成都北京也好，上海海口也罢，在全国楼市普跌之际，这些城市能够逆市领涨，其实不具备普适性，更多是源自地方政府反应够及时作出政策调整，以及本就夯实的城市价值，长期不对等的供需关系等。

救市到现在，全国一众城市很难复制“成都模式”、“北京模式”，基本面差太多了，该拿出一些“狠政策”了，应出尽出！

贰丨经济滑坡 激活消费才是痛点

国统计局在分析7月经济数据时称：要保持经济平稳运行难度在加大。

难度有多大，放几组最新的数据感受一下：

7月社会消费品零售总额35870亿元，同比增长2.7%，比上月回落0.4个百分点；

上半年，国内市场手机总体出货量累计1.36亿部，同比下降21.7%。国产手机出货量下降超25%；

中国7月社会融资规模增量为7561亿元，预期为13000万亿元；M2同比增长12％，预期11.4％；人民币贷款增加6790亿元，预期11000亿元。

固定资产投资同比增长5.7%，较6月继续下滑0.4个百分点；

房地产数据，除了待售面积，也就是所谓的楼市库存在同比增长，其他投资、新开工、施工、竣工，销售，土地购置，融资数据都是大幅下滑。

消费、投资萎靡的本质是发展预期不良，上到企业、下到个体都在节衣缩食，不敢消费、不敢负债、更不敢投资！

银行里不缺钱，经营贷、消费贷，甚至房贷的水已经快溢到马路上了，但对应的企业主、个人、购房群体并不接招，一降再降的资金使用成本，也没法挽回这些“意向客户”回头多看一眼。

政策引导、银行降息的本质，是在刺激住房消费，但目前经济态势又摆在面前，救楼市的前置条件是要救消费。

大家敢于消费了，小到餐饮、出行，大到奢侈品、购房，整个经济体系才有活力。

今年五年期LPR一降再降，新增房贷的确能够享受到利好，但以往的存量房贷，受益十分有限。LPR基准的确随着降息调整，但加点仍被锁死，从两年前的4.65%再到本月可能迎来的4.35%/4.30%，其实也就是30-35个BP的影响，重点在各地行情火热时，动辄100个BP的上浮加点。

贷款150万，贷款三十年，4.35%会比5.65%少1200元的月供！

目前，十分有必要考虑去给存量房贷打折了，减轻踩在利率高点买房家庭的月供负担，对于继续置换和全社会的消费提振都有好处，楼市、消费，一举两得。

叁丨正在落地的保交付

全国因停工烂尾掀起的停贷潮至今已有一个多月了，这一个多月的时间里，全国层面的大会、各地方的小会开了无数，“保交付、保民生”甚至被纳入到地方的工作目标中。

各地方的保交付，其实已经传来了一些积极的信号。卓越坊近来进展迅速，临街洋房已经装好了玻璃与窗框，融创多个项目正常施工，中南、正荣等如期发布工程进度等，西安市场中多个楼盘均在近期大肆宣传各自的工期进展。

优质的民企如果被清扫出局，对整个行业而言都是巨大的损失。也由衷希望，保交付能够继续落实与下沉，不是停留在表面文章。期房信任危机解除，再搭配利好政策，楼市维稳、经济增长才有出路。