首套房利率政策再现松动 居民更关心存量房贷负担

“为什么不是直接下调房贷利率？”住在上海的钟先生看到有关政策的消息，第一反应是提出了这样的疑问。他在几年前的利率高点买房，虽然今年LPR调降后也有所下降，但对于每月要还的房贷金额来说作用不算大。他认为如果存量房贷利率下调，可以释放更多手头的流动资金用于其他消费。

但显然此次新政更针对提振新增的购房需求。按照此次新政，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

类比利率“7折”

8月22日，5年期以上LPR罕见的松动下调。按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的2022年9月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%，均保持不变。

今年5月15日，中国人民银行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。因此，此前各地首套房贷利率下限为4.1%。

按照贝壳研究院监测数据9月百城房贷利率均有所下调，截至9月19日，已有86城房贷主流利率低至首套4.10%、二套4.90%的下限水平。同时，一线城市房贷利率最高，首套平均为4.6%，二套平均为5.13%，二三线城市平均利率水平接近下限。

国金证券认为，当前首套房贷利率最低可至4.10%（4.30%-20BP），此次央行和银保监会再度对首套房贷率下限放宽，部分城市将达到或突破4%的首套房贷利率，可类比2014-2016年周期中房贷利率低至基准利率7折的水平。

浙商证券在9月30日的研报中指出，降低首套房贷利率下限甚至是取消，对呵护和刺激刚需是重要利好，降低了首套购置的购房成本。“我们认为，本次政策虽然仍是以因城施策的方式由各地分阶段放松，但房贷利率下限标准整体下调，对需求刺激力度较年内其他政策力度更强。量化来看，二线城市首套房贷利率为4.25%，下降10个基点，贷款利息总额少还2%（等额本息）或1.5%（等额本金）。”

根据易居研究院智库中心提供的数据，国家统计局70个大中城市房价指数数据中，至少有23个城市符合此次央行新政要求。具体包括哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明、贵阳、泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林等。

谁会打响下调或取消首套房贷利率下限的第一枪呢？

购房者更关心存量房贷负担

在上海工作的钟先生是收入相对较高的金融行业从业人员，但自上半年妻子遇到裁员后，每个月的房贷、车贷和买房时首付借贷的还款压力，已经让他感受到了很大的压力。

“现在我还款里的基本都是利息，”钟先生说，很多人原来贷款利率高达6%左右，今年虽然五年期以上LPR有下调，但实际感受是杯水车薪的。钟先生设想，存量房贷客户按照最近的利率水平与银行重新签订合同，让存量背负房贷的客户直接受益，释放被房贷还款压制的消费需求，也能促进消费，同时并没有增加系统内的流动性。

但在与银行人士的交流中，有银行业内人士表示，这种想法只能停留在理想层面，考虑到个人房贷在银行的存量规模之大，如果有这样的口子放开，银行的资产负债平衡会被严重扰乱。

实际上，近期出现的存量客户提前还贷潮，已经让部门银行感受到了压力。而有些银行的房贷客户也发现，想要提前还贷，已经不像以前那样便捷，银行设置了一些操作上的“障碍”。

从近几个月的居民中长期贷款增长这个更宏观的角度来看，个人房贷的增长也是疲软的，这或许是银行希望“保存量”的主要动力，毕竟个人房贷资产期限长、息差稳定、风险小，是银行业内公认的优质资产。

根据银行业金融机构房地产贷款集中度管理要求，工行、农行、中行、建行、交行、邮储6大国有行被划分为第一档，也是市场上发放个人房贷的主力。2022年中报显示，6大国有银行上半年个人住房贷款合计26.9万亿元，与2022年初相比，仅新增4479.6亿元，而去年同期的新增额为1.3万亿元，今年上半年的新增额不及其一半。

仲量联行大中华区首席经济学家兼研究部总监庞溟表示，从根本上说，要化解房地产行业风险，需要稳定居民的预期、收入和购房意愿，保障住房刚性需求，合理支持改善性需求，促进市场销售企稳回升，提升金融机构融资偏好，加快优质房地产企业经营性现金流回暖和信用改善，让房企实现“自我造血”的良性循环。