完善信贷资金用途监测与拦截机制

对消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域等问题，监管部门要求及时采取实质性管控措施，并要求各银行对2020年6月以来发放的消费类贷款、经营性贷款以及个人住房贷款进行全面自查，于2021年2月28日前向上海银保监局报送自查和整改报告。

分析人士认为，调控房地产就是调控信贷，本轮房价上涨和信贷违规进入房地产关系非常大，上海这一政策出台，代表调控开始真正有了力度，同时预计后续将有其他城市效仿跟进该政策。

严查消费类、经营性贷款入市 监测资金用途

《通知》指出，要切实加强信贷资金用途管理，强化用途警示。防止消费类贷款、经营性贷款等信贷资金违规挪用于房地产领域。防范借款人或受托支付对象通过非常规大额取现、中间人过渡资金等各类方式规避用途管理。同时要完善信贷资金用途监测与拦截机制，扩大模型监测范围，提升监测效果。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，上海、深圳等城市的楼市最近火爆，核心原因是经营性贷款流入楼市。

他指出银行作为企业单位，对于经营贷流入房地产管控意愿不足，而当下按揭贷款利率平均在5%-6%利率，经营贷只有3%-4%，使得大量的投资需求、改善需求使用了经营贷。

同时，易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，此次政策提出了一个新的概念，即“信贷资金用途监测与拦截机制”，这体现了对信贷资金流向密切监管的导向，有助于审查资金用途，确保房地产市场的健康发展。

该政策实际上要求对资金进出进行管控。从资金进入的角度看，各类消费贷和经营性贷款等的流入会面临管控；同时，对于各类贷款资金的流出或使用，明确对“无用途、虚假用途、用途存疑”的贷款进行管控，防范此类用途不清晰的贷款流动。

严管贷款发放管理 严审中介机构业务合作

《通知》指出，严格个人住房贷款发放管理，重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。

严跃进表示该政策体现了后续贷款的重要倾向，即后续房贷将重点支持一类购房需求，其需要满足户型为中小户型、建筑结构为封顶的条件。这条规定，实际上也和贷款集中度政策有关。这在某种程度上给商业银行一个启发，即后续房贷投向需要有重点，需要对此类重点支持的领域加大投放，而其他领域的投向则会有所管控。

同时，《通知》表示要严格房产中介机构业务合作管理。实施业务合作准入和名单制管理，建立贷后质量监测及中介退出机制。对发现存在为购房者提供首付款支持、联合“包装公司”协助伪造贷款资质和收入证明等违规行为的房地产中介，立即终止合作，并将其列入黑名单，报送上海市银行同业公会。

严跃进指出，过去几年，中介机构参与此类造假等行为，确实造成了楼市的泡沫现象。所以积极管控中介机构也成为关键。后续对于此类提供首付贷支持、通过包装来规避限购等行为将面临各种惩罚。

后续其他城市或将跟进

对于下一步，上海银保监局表示，将根据银行房地产政策执行及自查情况，开展房地产贷款业务专项检查，对发现的问题将依法采取监管措施，促进上海商业银行住房金融业务稳健运行。

同时，继续加大上海市房地产信贷运行情况的监测分析力度，一如既往地督促辖内商业银行严格贯彻落实国家关于房地产市场调控“因城施策”“一城一策”的工作要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，严格执行房地产市场调控政策。

在此轮房地产调控中，上海、广州、深圳、杭州等地都陆续出台了各类政策。张大伟指出本轮调控政策是从上而下的调控，是在住建部主导督导下的调控升级，杭州、上海、深圳的调控政策是在市场明显上涨的基础上出台的，其对于短期市场有降温的作用。但由于本轮房价上涨的原因较为复杂，所以具体效果需要看针对“打新潮”及“经营贷”的补丁政策与执行力度。

从政策内容看，大部分城市调控都是针对假离婚+增值税，针对打新潮、经营贷等政策虽然有所提及，但没有明确政策力度。“所以如果上海真能严查消费贷、经营贷入市，那么市场很快会降温。”张大伟认为，后续银行落地执行这一政策的情况将影响上海市场走势。同时，他预计该政策也将会在深圳、杭州等其他市场过热城市落地。

严跃进也指出，消费贷、经营贷类业务如果没有中介的参与，普通购房者很少会懂得如何操作，所以很多中介是在违规的边缘线上介绍业务。“所以我认为其他城市会仿效。”他表示上海的八条政策是很标准的模板，别的其他城市后续亟需借鉴和落实。

但专家也指出，本轮多城市调控升级，有利于抑制当下热点城市虚火，避免市场短期失控，但后续还要针对资金无序进入房地产进行约束，否则调控政策的力度可能会被稀释。