停贷！南昌夫妻误购烂尾楼，哭诉“无底洞”……

6月30日，景德镇一对业主夫妇的停贷宣言刷爆了神州大地。他们因为买的房子烂尾，决定停止向银行缴交房屋贷款。紧接着，更多的烂尾楼小业主加入了这个行列。

7月1日还款日当天，泰禾南昌院子的刘欣（化名）第一次没有往房贷的银行卡里充钱。她哭着哀叹：

“每月家庭收入1万多，交月供，还要养两个孩子，我不想再往烂尾楼里填窟窿了，它就是无底洞”。

此前，纠结于是不是要断贷，刘欣失眠了三天。2019年，她以约140万购买了泰禾南昌院子一套上院，首付40万，月供5600。开发方延期交房两年后，她和其他业主们只等来了一纸停工通知。工地铁门上贴着建筑方“中城建设有限责任公司南昌分公司”的两页告示：因开发主体单位（即地产项目公司）“蓝天碧水开发建设公司”迟迟不给工程款，所以项目即日停工。而项目公司不给钱的原因也不新鲜，它的股东挪用了该项目公司16亿元资金。

刘欣和其他业主不得不向江西银保监局、中国建设银行南昌分行等单位，递交一份“暂停还款”通知书，暂时加入了停贷大军。

据不完全统计，自21年下半年到22年7月中，全国至少有106个有名有姓的住宅项目加入了要求“强制停贷”的名单。仅22年6月13日到7月12日、一个月时间内，就新增44个楼盘的小业主加入到这场要求停贷的风暴中来。

大家吐的苦水都是：“我也不想弄花征信记录，但是……”

诚然，征信是个体在现代社会的金融身份证，没了良好征信，未来再想办理信贷，将会寸步难行。但是烂尾楼的业主断贷，该不该影响他们的征信记录呢？一位网友给出了言简意赅的类比：在淘宝上买50块的裤子，还有支付宝罩着呢！

（截图摘自百思不得姐微博，侵删）

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楼盘烂尾了，该是谁的责任呢？

那么，这个简单的道理，为什么在买房子这件大事上缺席了呢？换句话说，各方在烂尾楼事故的角色，是什么？这就有必要先说说、现在占据了我国房地产销售市场绝大部分山河的商品房预售制。

1、预售制的前生今世

这种楼还没盖，就先销售的办法，始于香港的“卖楼花”。 香港人民把没完工的楼宇单元，称为“楼花”，好比植物都是先开花后结果。1956年，香港颁布《预售楼花同意书》，以法律的形式确认了商品房预售制，主要目的是为了解决住房短缺问题。1994年，大陆发布《城市商品房预售管理办法》，预售制引入在内地。在改革之初，这种做法在很大程度上提高了开发商的资金能力，为迅速解决中国的住房短缺做出了贡献。

目前，大陆多数城市允许开发商在项目建设1/3左右就可以办理“五证”中最后一项《预售许可证》，对外销售在建房屋。还有部分三四线城市，甚至对刚完成地基工程的项目批出《预销售许可证》，准许他们卖楼。

预售制直接的效果是，房地产商的资金回笼速度加快了，可以在最短的时间内完成项目从开发到收回资金的整个链条，迅速投入下一个房地产项目。这是地方政府乐见的，毕竟土地出让金是地方财政的“大头儿”。

2、预售制，并非“一手交钱一手交货”模式

必须承认，预售制不是一手交钱一手交货、在公开透明市场上进行交易的做法。而是一种依托特别许可，对买卖双方权责划分不对等的交易模式。它之所以能够实行，不是因为普通民众明白其中的运作机制，而是很多人相信，政府既然同意预售，就会有相关各方监督开发商按时保质保量交房。因此，预售制在我国实行了将近30年，且成为了房地产销售的主流，是通过在某种程度上依靠于政府信用而实现的。

地产商当然清楚。为了规避自身的法律和偿债风险，每开一个新楼盘项目，有些地产商就会开始操作，比如，预先成立个没资金的项目公司。因为是有限责任制公司，这些公司的偿债义务，仅限于其净资产。股东，或者说母公司对这些项目公司负债的责任，也仅限于它们真正投入的资本金。在实际操作中，母公司往往是一毛不拔。虽然注册验资时，项目公司曾有过几千万，或者几个亿的注册资本金，但一完成验资，有的母公司就把钱全部抽走。

所以，地产项目公司手中唯一有的资产，就是要销售出去的楼+已经销售出去楼盘的销售款，债务则是买地贷款、支付工程费借的贷款等。这些贷款名义利率只有6%-8%，但是贷款方，包括银行，会以各种手续费的名义把贷款利率提高。2017年到2021年，实际年化利率15%是很普遍的。越快收回销售款，偿付有息贷款，就是房地产企业增加盈利的最佳办法。为此，房地产公司什么办法都可以采取。当然，资金提前收回后，不少房企总公司就把钱从项目公司手里收走、干别的去了。比如，某公司用来造车以及等等。

项目公司重新回到了销售前的壳状态。一旦母公司资金紧张，这些壳公司只能拖住对下游建筑公司的付款。但是，建筑公司也需要支付劳工工资、建筑材料供应商，建筑用的机械也需要维护，不能一直被拖下去。当怎么讨工程款都讨不到后，建筑公司只有停工。对应的，地产项目资金链断裂，马上陷入实质破产的状态。

3、预售模式必然要求社会安全网

因此，商品房预售制下，政府必然要求对买楼花的小业主交的购房款实施保护。即：银行需要为房地产公司开设单独的监管账户，收取小业主的购房款。该账户内的资金，包括首期及房贷，项目公司必须专款专用，只能用来支付完成地产项目的各项花销。

在这一点上，银行确实被要求、承担类似支付宝的作用。

这样以来，后果是巨大的，建筑方停工，明日小区变成了烂尾楼。根据中银证券的统计，全国24个重点城市（即一二线城市）中，尚未交付的问题项目总建筑面积达2468万平米，涉及18.58万套房子。换句话说，涉及18.58万*6个钱包，即111.48万个家庭遭殃。

这还是管理较为严格的一二线城市，如果再统计上三四五线的城市，特别是鹤岗、牡丹江这种白菜楼市的地方，如果发生房地产商因资金链断裂，那么弃楼而去的现象有可能更加普遍。

而房屋又是人民财产中的比重最大的部分。即使是统计消费支出，居住也是吃这个“天”类后，第二大单一支出：

2022年上半年居民人均消费支出及构成

4、小结

各大金融机构都认为，不应武断地把拒绝履行房贷还款义务的烂尾楼小业主们划入“失信”的行列。从微观说，他们是被违约的对象。他们的断供，应视为合约权益被侵害后、捍卫自己权利的行为。毕竟银行也违约在先了。要求小业主在没法收到商品而继续支付对价，是不合理的。以此把他们列入“失信”行列，更从本质上违反了法律维护公平的属性。从宏观说，武断地把烂尾楼小业主们打入失信的行列，也会动摇社会的长治久安。