烂尾楼业主“强制停贷”合法吗？听律师怎么说

“打了半辈子工，举全家之力好不容易凑出首付，结果烂尾了，还要每月继续吃“土”还房贷，如果是你，觉得公平吗？"

目前，房地产市场涌起“断供潮”，在全国范围内已经有超过300多个楼盘的业主联名发表声明，要求“强制停贷”。这其实也可以理解，“冤有头，债有主，我房子拿不着，你银行的本金和利息也别找我要，去找开发商。”

（多家楼盘楼主发布的停贷告知书 图据网络）

那这种“强制停贷”的方式到底合法吗？

很多观点认为，不合法，购房合同和贷款合同是两份独立的合同、两个独立的法律关系，业主不能以开发商不按时交房的违约或预期违约行为，就对银行在贷款合同项下的还本付息请求权提出抗辩。业主强制“断贷”，构成业主在贷款合同项下的违约行为，应对银行承担违约责任，也会对自身的征信产生不良记录。

但我们认为，烂尾楼业主在开发商构成“违约”和“预期违约”的前提下，“断供”，这是业主基于《购房合同》和《贷款合同》这两个关联合同，而对开发商未履行按时交房义务的一种抗辩权。

（图文无关）

那可能很多人会问，开发商不交房，不是应该对开发商抗辩吗？那为什么要对银行抗辩？

我们认为，这种抗辩是一种新型的、基于消费信贷关联合同关系而产生的“抗辩权延伸”。也就是说，我们有权把对开发商的抗辩，延伸到对贷款银行的抗辩。

首先，这里的购房合同和贷款合同是关联合同，并不是两个彼此独立的合同。

大家都知道，购房者按揭贷款的唯一目的就是为了凑钱买房，两个合同是相辅相成的。如果购房者只签购房合同不贷款，这钱凑不够，开发商肯定也不会卖你，现实中，向开发商欠钱买房的还真很少见。但如果购房者只向银行按揭贷款，但最终却不买房，没有大额首付款和房子担保，银行肯定也不愿意借出如此大的金额。现实中，只有在商品房预售合同成立生效后，银行才会和购房者签订贷款合同，并且所贷款项并不流向购房者，而是直接支付给开发商作为楼盘专款，不得挪作他用。购房者与银行之间的贷款关系是基于购房者与开发商之间的购房关系而存在的，也就是说没有购房关系就没有贷款关系，两者紧密联系。最高院在相关案件中认为，审理涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系的案件，应避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡。因此，购房合同与贷款合同构成关联合同，其所有当事人之间都应当存在法律关系。

其次，在关联合同中，业主可基于关联合同《购房合同》和《贷款合同》中开发商未履行按时交房义务对银行进行抗辩。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”就体现了关联合同、抗辩权延伸的立法精神，虽然只适用于合同被解除的情况下，但我们认为，根据其立法精神，在合同未解除的情况下，购房者也应当可以对银行以开发商未按时交房进行不还本付息的抗辩。目前，德国、欧盟、英国、日本均构建了关联合同或类似制度，以保障消费者的权利。

因此，如果在开发商未按期交房或预期无法按时交房的情况下，还要求业主继续履行贷款合同，实在是显失公平，购房者应当具有“断贷”的抗辩权，直至房地产项目正常复工。但从司法实践角度，基于其复杂性，我们并不建议这种简单粗暴，直接发声明拒贷的方式，建议在金融监管部门和当地政府的统一组织协调下，争取与开发商、贷款银行达成暂停支付贷款本息、尽快完成项目建设的协议和安排。

2014年1月，总书记在中央政法工作会议上指出：“要把群众合理合法的利益诉求解决好……使群众由衷感到权益受到了公平对待、利益得到了有效维护。”希望有关部门可以尽快完善商品房消费者和金融消费者权益保护的相关法律，使购房者作为消费者的权益得到充分的保护。

（欧阳军）

（候朝辉）

（李君秋）

（章欣宇）

参考文献：

2、迟颖.关联合同中产生于买卖合同的抗辩权对贷款合同的适用性问题——从一则案例看德国消费信贷法抗辩权延伸制度.法学论坛,2007(05):36-41.

3、徐静.对突破合同相对性原则的再认识——兼及对《德国民法典》第359条之借鉴.法学论坛,2012,27(01):127-133.

4、胡荣琦. 购房人断供引发的开发商解除权纠纷案例研究.广西大学,2021.

5、迟颖.德国消费信贷法规中的关联合同制度——兼论《德国民法典》第358条.比较法研究,2006(03):63-72.

6、李璐. 论合同联立规则在我国的适用条件及范围.上海交通大学,2016.

7、覃有土,邓娟闰.论信用卡持卡人的抗辩权.法学,2000(07):34-37+58.

8、王泽鉴.民法思维:请求权基础理论体系.北京:北京大学出版社,2009:200.

9、王泽鉴.债法原理.第二版.北京:北京大学出版社, 2013:139.

10、最高人民法院民事审判第一庭.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与使用.北京:人民法院出版社,2015:182-207.

11、最高院在2020年作出的（2019）最高法民再245号再审案中指出，“该案涉及商品房买卖合同和商品房担保贷款合同双重法律关系……如果案涉合同正常履行，购房者取得房屋，各方权利义务亦可保持平衡。但因开发商不能交付房屋而致使合同解除，导致合同约定的各方权利义务严重失衡……因此审理案件时，必须充分考虑商品房按揭贷款商业模式下各合同之间的密切联系和各方权利义务关系的平衡问题，避免因强调单个合同的相对性而造成三方权利义务的失衡”。

12、《德国民法典》第三百五十九条第1句规定，“基于关联合同而发生的抗辩，使得消费者有权向与之订立关联合同的销售者拒绝履行给付的，消费者可以拒绝偿还金钱消费借贷款项”。又根据该条第3句规定，“消费者必须首先请求销售者继续履行买卖合同，而只有当该请求权的行使未达到其目的时，消费者才可以向贷款人行使其抗辩权，即拒绝支付贷款。

13、欧洲经济共同体《消费信贷指令》（欧洲经济共同体消费信贷指令87/102、EWG）第11条第2款规定，各成员国应该通过立法规定消费信贷中消费者对贷款人的抗辩权。

14、英国的《消费信用法》中，将消费信用分为关联信用和非关联信用，其中关联信用即指的是提供信用的贷款人和出卖人是同一人或者两者之间有业务上的联系。关联信用这一概念与德国法中“经济上的整体性”颇为相似。值得一提的是，英国《消费信用法》不仅有抗辩权延伸的制度，其甚至在第七十五条规定贷款人对出卖人的违约行为亦需承担责任。

15、日本《分期付款贩卖法》的第三十条规定了在消费信贷交易中抗辩权的延伸，其规定了在消费者从出卖人处购买的商品有瑕疵或与约定不符的情形下，在出卖人修复或更换商品前，消费者有权拒绝向贷款机构付款。