一月房贷利率普降 仍有3个城市首套利率超6%

首套房贷利率连降两个月，近日融360|简普科技大数据研究院发布报告称：1月，全国首套房贷款平均利率为5.51%，环比下降1BP；二套房贷款平均利率为5.82%，环比下降2BP。1BP为一个基点，100BP为一个百分点。两组数据均微高于5年期LPR报价4.8%。对比此前数据，这已经是首套房、二套房贷利率连续两个月下降。

上海首套房贷款平均利率最低

1月，20个城市首套房贷款利率环比下调，其中7个城市的环比下降幅度超过5BP，哈尔滨居降幅之首，为23BP，首套房贷款平均利率为5.21%。

北上广深一线城市的首套房贷款利率也在下调，不过幅度都不大。1月，北京环比下调1BP，广州环比下调4BP，上海和深圳均环比下调5个BP。

报告显示，上海依旧是全国首套房贷最低的城市，1月，上海首套房贷款平均利率低至4.82%，LPR加点数为-3，创近两年半来的低点；厦门以5.1%位列第二，环比-1BP，LPR加点数25；天津以5.14%居第三，环比-1BP，LPR加点数29。

再来看首套房贷款平均利率高的十所城市。1月，首套房贷款平均利率破“6”的三个城市分别为南宁（6.27%），苏州（6.08%）和郑州（6.01%），位列房贷利率最高城市前三。广东省两个城市位列1月首套房贷款平均利率最高十城，分别为惠州市（5.99%），中山市（5.77%）。

今年恐延续去年走低态势

回顾2019年，我国房贷利率整体呈走低态势，全年贷款利率快速下降后在5月迎来缓速上升，但止步于11月。这其中的变化与国家政策的变动密切相关。

8月25日，央行宣布自10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（LPR）为定价基准加点形成。其中，首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。

11月20日，作为房贷利率的“锚”，5年期贷款市场报价利率（LPR）首次下调5BP至4.8%，这也意味着房贷利率随之下调，12月，首、二套利率均较11月下行。

12月，影响房贷利率的又一大事件发生。28日，央行发布通告：为深化利率市场化改革，从2020年3月1日起，存量浮动利率贷款的定价基准可转换为LPR或固定利率，这标志着存量浮动利率贷款定价转换方案正式出台。Wind数据显示，截止2019年9月底，我国个人住房贷款余额高达29万亿元，这次的定价转换将影响诸多家庭。

中原地产首席分析师张大伟认为：“2020年1月央行降准0.5%，释放8000多亿元资金，后续降息的可能性更大，利率也有降低的趋势。”

对于未来房贷利率变化趋势，融360报告称：“结合因城施策、LPR下行预期以及银行年初充足的信贷额度等多方面因素，短期内房贷利率水平仍可能会维持平稳缓慢下降的趋势。”

此外1月673家监测银行中仅有18家停贷，相比2019年12月减少1家，年初信贷额度依然相对充裕。

华泰宏观团队认为：今年开年虽然疫情黑天鹅时间发生，但是疫情发生在淡季，对地产影响相对有限，如果疫情持续，可能打破房地产平稳态势，逆周期调节空间有望加速打开。作为因城施策的重要一环，房贷利率也将继续改善，对冲需求变化。华泰证券认为地产需求只会延后不会消失，地产稳态的打破将加速逆周期调节空间，房贷利率有望通过调整加点幅度稳定需求。2019年四季度地产仓位小幅回升启动估值修复，地产板块配置价值有望持续兑现。

川财证券分析师陈雳表示：LPR报价始于2019年8月，2020年1月20日为最近一次报价：1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%，与前值持平。2019年12月28日，中国人民银行发布公告，“进一步推动贷款市场报价利率（LPR）运用，存量贷款浮动利率贷款的定价基准转换为LPR。”我们认为在此之前，LPR更多的是对增量贷款的部分起到影响，存量贷款基准换锚后，有助于我国利率市场化的稳步推进。LPR下调并非刺激房地产，更倾向于为全面落实“因城施策”释放调整空间LPR于2019年8月20日首次报价为：1年期LPR为4.25%，5年期LPR为4.85%。

至今的六次报价中，1年期分别于2019年9月20日、11月20日的报价分别下调5BP；而5年期LPR于2019年11月20日报价下调5BP。同时，2019年12月的首套房贷利率也相应下降1BP。但从首套房贷利率较5年期LPR加点的情况来看，是逐步增加的。12月的首套房贷利率较上期（11月20日的4.80%）加点72BP，为LPR发布以来加点数最多的月份，当然不排除融360对统计周期调整带来的部分影响。我们认为LPR的下行并非直接刺激房地产，而是为了实现“稳”而进行的逆周期调节的一种方式。我们认为采取“因城施策”高频微调依然是近期行业调控的主要方式。